Huśtawka cen na rynku najmu: jak często zmieniają się ceny ogłoszeń?
W bieżącym 2021 roku niepewność związana z ograniczeniami sanitarnymi skutkowała prawdziwą huśtawką cenową ogłoszeń najmu w Warszawie. W rekordowych miesiącach cenę zmieniało co czwarte ogłoszenie. W ostatnich miesiącach szczególną niepewność można zaobserwować wśród ogłoszeniodawców prywatnych – od września prawie 30% z nich obniża ceny aktywnych ogłoszeń.
Nie ulega wątpliwości, że najem ogólnie charakteryzuje się znacznie większą zmiennością cenową niż rynek sprzedaży nieruchomości. Zmiana trendu na rynku nieruchomości wymaga wielu miesięcy i zazwyczaj spowodowana jest dużymi zmianami ekonomicznymi. Tymczasem rynek najmu jest bardziej podatny na trendy sezonowe ‒ o czym świadczy chociażby wspomniana huśtawka cen.
W jakiej części ofert zmieniła się cena?
% aktywnych ogłoszeń ze zmianą ceny
Częstotliwość zmiany cen w ogłoszeniach mieszkań na wynajem jest dobrym barometrem nastrojów właścicieli. Na przestrzeni ostatniego roku zdecydowanie dominowała tendencja obniżania cen ogłoszeń. Nasilenie tego trendu w zimie 2021 r. można łatwo wyjaśnić pogarszającą się sytuacją pandemiczną i zmniejszeniem popytu na wynajem wynikającym z pracy zdalnej oraz zajęć online na uniwersytetach.
Na wykresie powyżej wyraźnie widać, że właściciele mieszkań pokładali duże nadzieje na poprawę sytuacji cenowej we wrześniu wraz z powrotem studentów. To jedyny miesiąc, w którym częstotliwość podnoszenia cen znacząco wzrosła – podwyżki dotyczyły prawie 10% aktywnych ofert we wrześniu. Możemy wnioskować, że wrześniowe zapotrzebowanie na najmy nie do końca spełniło oczekiwania właścicieli, ponieważ 15% ofert miało finalnie obniżane ceny. Od tamtej pory utrzymuje się trend zniżkowy.
Jaka jest średnia zmiana cen najmu?
% zmiany ceny
Zmiany cen w przypadku najmów występują częściej niż w przypadku mieszkań na sprzedaż, o czym pisaliśmy niedawno tutaj. Wahania cen najmu są także bardziej zdecydowane – gdy dochodzi do zmiany, to najczęściej o nie mniej niż około 10%.
Od września możemy obserwować dość istotne zmiany cen – zarówno obniżki, jak i wzrosty cen przebijają 10%. Może być to związane ze zróżnicowaniem profilu mieszkań poszukiwanych przez klientów – najbardziej atrakcyjne mieszkania cieszą się dużym zainteresowaniem, co skłania właścicieli do podwyższania cen. Natomiast mieszkania mniej atrakcyjne cierpią przez zmniejszony popyt, co skutkuje odważniejszymi obniżkami cen.
Właściciele mieszkań są najbardziej skłonni do obniżenia ceny w drugim miesiącu szukania najemcy
Po ilu dniach od wystawienia oferty następuje zmiana ceny?
% ogłoszeń ze zmianą ceny
Właściciele mieszkań na wynajem są mniej cierpliwi niż sprzedający i co dziesiąty z nich obniża cenę już w pierwszym miesiącu trwania oferty. Największe szanse na obniżki występują jednak w drugim miesiącu poszukiwania najemcy. Jeśli szukasz mieszkania na wynajem, największe szanse na negocjacje ceny masz właśnie w sytuacji, gdy ogłoszenie ma więcej niż miesiąc.
W przypadku ofert mających więcej niż 2 miesiące znacznie rzadziej dochodzi do obniżek, natomiast lekko rośnie częstotliwość podnoszenia cen.
Ogłoszenia wystawiane bezpośrednio przez właścicieli charakteryzują się trzykrotnie częstszymi zmianami
Jaka część ofert miała zmienianą cenę?
ogłoszenia prywatne vs profesjonalne
Prywatni ogłoszeniodawcy znacznie częściej zmieniają ceny swoich ogłoszeń i wydają się bardziej podatni na sezonowe zmiany. Można to zaobserwować szczególnie w pierwszym i ostatnim kwartale bieżącego roku. W zimie słaba sytuacja pandemiczna i zmniejszony popyt na wynajem spowodowały masowe obniżki cen – w styczniu na taki ruch zdecydował się co czwarty ogłoszeniodawca prywatny. Podobny trend obserwujemy przez ostatnie 3 miesiące – po chwilowej podwyżce cen we wrześniu, od trzech miesięcy królują obniżki. Decyduje się na nie prawie co trzeci właściciel mieszkania i co dziesiąty ogłoszeniodawca profesjonalny.
Warto zauważyć, że prywatni właściciele, posiadający zwykle jedno mieszkanie na wynajem, bardziej odczuwają brak lokatorów – nawet kilka miesięcy przestoju może mieć dla nich negatywne skutki finansowe. Chęć uniknięcia pustostanów sprawia, że są oni bardziej skłonni do obniżek ceny.
Z drugiej strony inwestorzy działający na większą skalę – biznesmeni lub firmy, które posiadają często wiele mieszkań w jednym budynku ‒ mogą łatwiej zarządzać ryzykiem, ponieważ jedynie część z ich mieszkań będzie w danym momencie szukała najmujących. Są oni także lepiej zorientowani w bieżących trendach rynkowych – ich pierwsze ceny ofertowe mają większą szansę na wynajem bez konieczności wielokrotnych zmian.