Kiedy, jak i dlaczego ogłoszeniodawcy zmieniają ceny ofertowe mieszkań?
Zmiana cen w ogłoszeniach sprzedaży nieruchomości to coraz częściej stosowana praktyka, szczególnie gdy mamy do czynienia z rozgrzanym rynkiem. Rosnące lub spadające ceny to swoisty barometr nastrojów sprzedających. Analizujemy, jak obecnie wygląda sytuacja w Warszawie.
Mimo globalnych wzrostów cen nieruchomości w 2021 roku, obniżanie cen ofertowych występuje prawie dwukrotnie częściej niż ich podwyższanie. Z drugiej strony jednak, gdy ogłoszeniodawcy decydują się na podwyżkę, jest ona większa od obniżek. Na uwagę zasługuje fakt, że znacznie częściej przeceniany jest rynek wtórny, natomiast do podwyżek częściej skłonni są deweloperzy.
W jakiej części ofert zmieniła się cena?
% ogłoszeń ze zmianą ceny
Od początku roku obserwujemy coraz większą zmienność cen ogłoszeń. W okresie zimowym podwyżki były rzadkością i dotyczyły średnio 3% aktywnych ofert. Ogłoszeniodawcy decydowali się raczej na obniżenie cen.
Uspokojenie sytuacji pandemicznej i trwający od wiosny boom na rynku nieruchomości przyczyniły się do częstszych podwyżek – w przypadku niemal 5% ofert miesięcznie dochodziło do wzrostu ceny ofertowej. Podobnie wyglądała sytuacja w kwestii obniżek.
Największe wahania cen wystąpiły we wrześniu. Co ciekawe, dynamiczny wzrost cen i popytu przełożył się na zwiększenie częstotliwości zmian cen – zarówno w górę, jak i w dół. Z jednej strony sprzedający, którzy wystawili mieszkania taniej, zaczęli podnosić ceny. Z drugiej zaś strony pozytywne nastroje na rynku mogły skłonić część sprzedających do przeszacowania ceny ofertowej, co zwiększyło częstotliwość obniżek.
W bieżącym kwartale widzimy lekkie uspokojenie sytuacji – zarówno obniżki, jak i podwyżki zmniejszyły swoją częstotliwość. Warto zauważyć, że spadek tej częstotliwości był o wiele szybszy w przypadku podwyżek. W październiku obniżanie cen ogłoszeń miało miejsce prawie trzykrotnie częściej niż podwyższanie.
Jaka jest średnia zmiana cen mieszkań?
% zmiany ceny
Choć ceny ofert częściej spadają niż rosną, korekta ceny w górę – gdy już do niech dochodzi – jest zazwyczaj wyższa. Średnia obniżka ceny w ciągu miesiąca oscyluje w okolicach 3-4%, natomiast średnia podwyżka cen w okresie wakacyjnym przekroczyła 5%. Wyższa skala podwyżek jest zrozumiała w kontekście rosnących cen nieruchomości i inflacji.
Największe szanse na obniżki pojawiają się w drugim miesiącu trwania oferty
Po ilu dniach od wystawienia oferty następuje zmiana ceny?
% ogłoszeń ze zmianą ceny
Szansa na zmianę ceny oferty zależy w dużym stopniu od czasu jej trwania. Przez pierwsze 30 dni zmiany ceny są rzadkością i występują w przypadku mniej niż 7% ofert. Obniżka ceny jest najbardziej prawdopodobna w drugim miesiącu trwania oferty (przedział 31-60 dni) – na taki ruch decyduje się prawie 12% wystawiających. Sprzedający, którym zależy na szybkiej transakcji, są skłonni obniżyć cenę, jeśli oferta nie cieszy się zainteresowaniem w pierwszym miesiącu od opublikowania ogłoszenia.
W przypadku ofert starszych niż 60 dni szanse na dalsze obniżki ceny znacznie spadają, rośnie natomiast prawdopodobieństwo podwyżek. W drugim kwartale trwania oferty (przedział 91-180 dni) częstotliwość miesięcznych podwyżek rośnie aż do 12%.
Znajdujemy się obecnie w środowisku rosnących cen. W związku z tym nawet wystawiający, którym nie udało się sprzedać mieszkania od ponad kwartału, są mniej skłonni do obniżenia ceny. Wychodzą oni z założenia, że jeśli małe zainteresowanie ofertą wynikało ze zbyt wysokiej ceny, to rosnące ceny rynkowe niedługo ją „dogonią”.
Ogłoszenia są częściej przeceniane przez prywatnych ogłoszeniodawców
Jaka część ofert miała zmienianą cenę?
ogłoszenia prywatne vs profesjonalne
Porównując zmiany cen między ogłoszeniami sprzedaży wystawianymi samodzielnie i ogłoszeniami profesjonalnymi, można zaobserwować znacznie częstsze obniżanie cen przez prywatnych ogłoszeniodawców.
Prywatni ogłoszeniodawcy mogą mieć większe problemy z rzetelną oceną wartości rynkowej nieruchomości. Stąd ich tendencja do zawyżania cen początkowych i ich stopniowej redukcji. Takie działanie ma na celu znalezienie atrakcyjnej ceny i uniknięcie ryzyka, że mieszkanie zostanie sprzedane zbyt tanio.
Deweloperzy są znacznie mniej skłonni do obniżek cen mieszkań
Jaka część ofert miała zmienianą cenę?
rynek pierwotny vs wtórny
Największe różnice w zachowaniu ogłoszeniodawców widać jednak pomiędzy rynkiem wtórnym a pierwotnym. Podczas gdy na rynku wtórnym przecenianych jest około 8% ofert w skali miesiąca, w przypadku rynku pierwotnego wartość ta oscyluje w okolicach 1% miesięcznie.
Odwrotnie wygląda sytuacja, jeśli chodzi o podnoszenie cen – tutaj przoduje rynek pierwotny. Deweloperzy szczególnie często podnosili ceny ofertowe w okresie od kwietnia do września – podwyżka dotyczyła ponad 6% ofert miesięcznie. Jednak w październiku daje się zauważyć lekkie ochłodzenie – deweloperzy podnosili ceny dwukrotnie rzadziej niż we wrześniu.