Nowe mieszkania w Warszawie – gdzie ich szukać?
Białołęka i Rembertów na prawym brzegu Wisły oraz Wola, Włochy i Ursus po lewej stronie – to w tych dzielnicach Warszawy buduje się najwięcej nowych mieszkań. Rynek pierwotny odpowiada tam miejscami za ponad 80% wszystkich ofert z 2021 r. Z kolei w znaczącej części Bielan, Żoliborza, Ochoty czy Ursynowa nie znajdziemy nawet jednej oferty z rynku pierwotnego.
- Czy mieszkania z rynku wtórnego faktycznie mają wyższe ceny?
- W jakich obszarach Warszawy dominują oferty od deweloperów, a gdzie nie powstają żadne nowe mieszkania?
- Które dzielnice są zdominowane przez oferty z rynku pierwotnego?
- Rynek pierwotny a wtórny – czym kierować się przy wyborze?
Przeanalizowaliśmy 90 tysięcy unikalnych ofert sprzedaży mieszkań z 2021 r. na największych portalach ogłoszeniowych, szukając odpowiedzi na pytanie, które obszary miasta są zdominowane przez ogłoszenia z rynku pierwotnego. Przeglądając oferty, możemy zaobserwować dominację ofert z rynku wtórnego – stanowią one około 2/3 wszystkich unikalnych ofert w Warszawie. Na większości portali ogłoszeniowych nie widać tak wyraźnej dominacji w aktywnych ofertach, ale warto zauważyć, że wśród ogłoszeń z rynku pierwotnego częściej napotykamy duplikaty tego samego mieszkania wystawionego w wielu ogłoszeniach.
Udział ofert z rynku pierwotnego wg. obszaru
Dominujący kolor: żółty = rynek pierwotny, niebieski = rynek wtórny
Większość Warszawy jest zdominowana przez ogłoszenia z rynku wtórnego (kolor granatowy) – widać to szczególnie w większości centralnej Warszawy oraz na Bielanach, Targówku czy Ursynowie, gdzie praktycznie każdy dostępny pod zabudowę kawałek ziemi jest już zagospodarowany.
Największym placem budowy w lewobrzeżnej Warszawie jest pas rozciągający się od Al. Prymasa Tysiąclecia na Woli i biegnący w kierunku Włoch i Ursusa. Udział ofert z rynku pierwotnego w tych rejonach wynosi ponad 80%. Także w pobliżu mostu Siekierkowskiego na Mokotowie możemy zaobserwować sporo nowych inwestycji.
Większe obszary zdominowane przez mieszkania z rynku pierwotnego możemy znaleźć na prawym brzegu Wisły – obejmują one większość Białołęki i Rembertowa.
Udział ofert z rynku pierwotnego wg. dzielnicy
Przewaga ofert z rynku pierwotnego występuje w 5 obrzeżnych dzielnicach Warszawy – Rembertów, Ursus, Białołęka, Włochy i Wawer to prawdziwe dzielnice w budowie, gdzie ponad 60% ofert z 2021 r. dotyczyło nowych mieszkań.
Z drugiej strony na Ochocie, Bielanach czy Wilanowie, gdzie 9 na 10 ofert dotyczy mieszkań z rynku wtórnego, znalezienie mieszkania z rynku pierwotnego będzie graniczyło z cudem.
Mieszkania z rynku wtórnego niekoniecznie są droższe od deweloperskich
Różnice w cenie między rynkiem wtórnym i pierwotnym
w tys. zł / m2
W większości zestawień dla średnich cen mieszkań w miastach zwraca uwagę znacząca różnica między rynkiem wtórnym i pierwotnym – wyższe ceny mieszkań z rynku wtórnego są pewnego rodzaju aksjomatem na rynku nieruchomości. Jednak głównym powodem tej rozbieżności jest fakt, że nowe mieszkania powstają przede wszystkim w tańszych, bardziej oddalonych od centrum rejonach.
Jeśli porównamy średnie ceny ofertowe za m2 z 2021 r. na rynku wtórnym oraz pierwotnym, okaże się, że mamy do czynienia z dużym podobieństwem cen między mieszkaniami nowymi a z drugiej ręki. W 13 z 18 dzielnic przewaga cen na rynku wtórnym nie występuje lub mieści się w zakresie 5%.
Największe rozbieżności w tym zakresie widzimy na Wilanowie – wynikają one jednak z faktu, że najmodniejsze obszary Wilanowa są już w pełni zabudowane i zdominowane przez oferty z rynku wtórnego. Nowe mieszkania na Wilanowie powstają w mniej atrakcyjnych rejonach, co tłumaczy rozbieżność cen. Ponadto wiele z tych mieszkań jest wykończonych w wysokim standardzie, co dodatkowo pogłębia różnice cen w porównaniu z nowych mieszkań.
Rynek wtórny czy pierwotny ‒ czym kierować się przy wyborze?
Wybór wymarzonego mieszkania jest dużym wyzwaniem. Często jedną z pierwszych podejmowanych decyzji jest wybór rynku, na którym chcemy szukać mieszkania.
Koncentrując się na rynku pierwotnym, możemy znaleźć więcej nieruchomości w tańszych obszarach Warszawy – głównie na obrzeżach i prawym brzegu Wisły. Możemy również urządzić mieszkanie w pełni po swojemu – na „pachnące świeżością” mieszkania od dewelopera decydują się szczególnie osoby kupujące mieszkanie po raz pierwszy. Warto jednak zwrócić uwagę, że jeśli nie mamy wcześniejszych doświadczeń w tym zakresie, istnieje duże ryzyko, że przekroczymy planowane koszty wykończenia. Ponadto w przypadku chęci odsprzedaży mieszkania w przyszłości, znaczącej części kosztów wykończenia mieszkania „pod siebie” niestety nie odzyskamy.
Szukając mieszkania na rynku wtórnym, znacząco poszerzamy obszar poszukiwania – aktualne oferty znajdziemy niemal w każdym budynku, który mijamy na ulicy. Do mieszkań z rynku wtórnego można też zazwyczaj od razu się wprowadzić. Jeśli nie mówimy o mieszkaniu wymagającym generalnego remontu, możemy uniknąć kosztów wykończenia. Jest to dodatkowy atut dla kupujących mieszkanie na kredyt – nawet jeśli cena zakupu jest nieznacznie wyższa, może ją pokryć kredyt hipoteczny, podczas gdy na rynku pierwotnym środki na wykończenie musimy zabezpieczyć z alternatywnych źródeł. Na rozgrzanym obecnie rynku problemem może być jedynie fakt, że część sprzedających preferuje kupujących, którzy płacą gotówką.
Jak widzimy, oba segmenty rynku mają swoje wady i zalety – dobrze jest zacząć poszukiwania mieszkań zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym, a finalną decyzję podjąć na podstawie analizy różnych mieszkań pod kątem spełniania naszych wymagań.