Jak zmieniały się ceny mieszkań w Warszawie w ciągu ostatnich 12 miesięcy?
W ciągu ostatnich 12 miesięcy (od III kwartału 2020 r. do III kwartału 2021 r.) ceny nieruchomości dynamicznie rosły. Jednak wskutek pandemii i sytuacji na rynku preferencje zakupowe uległy znaczącej zmianie. Skala wzrostu cen mocno zależy od lokalizacji nieruchomości. W obrzeżnych dzielnicach ceny rosły ponad dwa razy szybciej niż w rejonach blisko centrum i wzrosły w ciągu roku o kilkanaście procent.
Zmiana średniej ceny za m2 [III kwartał 2020 r. = 100]
Analiza wzrostu cen ofertowych w Warszawie w ciągu ostatnich czterech pełnych kwartałów (od III kwartału 2020 r. do III kwartału 2021 r.) pozwala zaobserwować średni wzrost cen o 9,6%. Wzrost ten został obliczony na podstawie indeksu cenowego, który poza samymi zmianami średniej ceny uwzględnia także różnice między ofertą mieszkań w obu kwartałach.
Pod koniec ubiegłego roku ceny rosły stosunkowo wolno, co wynikało przede wszystkim z ciężkiej sytuacji pandemicznej w IV kwartale 2020 roku. Od początku 2021 r. obserwujemy jednak odbicie i stabilne wzrosty w okolicy 2,5 punktów procentowych na kwartał.
Roczny wzrost cen ofertowych w podziale na dzielnice
Ogólny wzrost cen w Warszawie nie oddaje jednak pełnego obrazu sytuacji, ponieważ zmiana cen była mocno zależna od dzielnicy i lokalizacji. Ceny w Śródmieściu rosły zdecydowanie najwolniej – niecałe 6%, mniej niż obecny poziom inflacji. Natomiast w obrzeżnych dzielnicach, takich jak Białołęka, Włochy czy Wawer, wzrosty są ponad dwukrotnie szybsze i przekraczają 12%.
Różnica ta wynika z kilku czynników, a pierwsze skrzypce grają zmiany, które pojawiły się w wyniku pandemii:
- Mniejsze przywiązanie do dojazdów do miejsca pracy związane z popularyzacją pracy zdalnej
- Większa niepewność co do przyszłości w połączeniu w rosnącymi cenami skłania kupujących do bardziej przychylnego spojrzenia na obrzeżne dzielnice w zamian za niższe ceny
- Rosnące znaczenie bliskości terenów zielonych, co przekłada się na szybsze wzrosty cen w pobliżu dużych parków i lasów oraz na obrzeżach miasta
Zmiana cen nieruchomości w ciągu ostatnich 12 miesięcy
[III kwartał 2020 ‒ III kwartał 2021]
Zależność skali wzrostu cen od lokalizacji jest doskonale widoczna także na mapie. Kolor zielony pokazuje obszary, gdzie wzrosty zatrzymały się na poziomie poniżej 7%. Łatwo zauważyć, że są to lokalizacje dobrze skomunikowane z centrum, których cechą charakterystyczną jest wysoka bazowa cena nieruchomości. Stąd wniosek, że w ciągu ostatniego roku bliskość centrum spadła na liście priorytetów kupujących, co przełożyło się na niższe wzrosty cen.
Z kolei na obszarach oznaczonych kolorem czerwonym ceny wzrosły o ponad 10%. Znajdują się one przede wszystkim na obrzeżach, a szczególną uwagę zwracają najbardziej oddalone rejony, takie jak obrzeża Białołęki, Wawer czy Włochy. Jeszcze niedawno były to ostatnie bastiony z cenami poniżej psychologicznej bariery 10 tys. zł/m2. Połączenie wysokich cen w bardziej centralnych obszarach oraz mniejszej potrzeby szybkiego dojazdu do centrum sprawiły jednak, że odległe obszary Warszawy cieszą się wyjątkową popularnością. To zaś przekłada się na najszybsze wzrosty cen.
Doświadczenie lockdownów sprawiło również, że szukający mieszkania przywiązują większą wagę do bliskości terenów zielonych. Potrzebę mieszkania w otoczeniu przyrody odzwierciedlają szybkie wzrosty cen w obszarach Żoliborza, który jest uważany za szczególnie „zieloną” dzielnicę. Podobnie wygląda sytuacja także w pobliżu dużych obszarów zielonych, takich jak Las Bielański na Bielanach, Park Moczydło na Woli czy Królikarnia na Mokotowie.